Respuesta corta: ninguna ley fija cuánto cobra un administrador de consorcios. Los honorarios los acuerdan el administrador y la asamblea de propietarios, y solo la asamblea puede modificarlos. Como referencia, la tabla sugerida por CAPHAI para octubre y noviembre de 2026 fija un mínimo mensual, hasta 20 unidades, que va de $486.000 (vivienda social) a $1.201.000 (edificios con 3 o más amenities), más un monto por cada unidad adicional. Esos valores no incluyen IVA.
¿Cuánto cobra un administrador de consorcio en 2026?
La referencia más usada en CABA y el AMBA es la tabla que publica CAPHAI (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias). La actualiza cada dos meses según la inflación y la presenta como sugerida. Estos son los honorarios mensuales del bimestre octubre/noviembre 2026:
| Clase de edificio | Mínimo hasta 20 UF | 21 a 40 | 41 a 50 | 51 a 60 | 61 a 70 | 71 a 80 | 81 a 100 | 101 o más |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| D · vivienda social (FONAVI, BHN, IPV) | $486.000 | $22.400 | $18.900 | $16.800 | $15.600 | $13.800 | $11.700 | $10.300 |
| C · servicios comunes e individuales | $600.000 | $27.600 | $22.800 | $20.100 | $18.100 | $16.400 | $14.800 | $11.700 |
| B · con servicios centrales | $735.000 | $29.500 | $28.000 | $24.600 | $23.300 | $19.900 | $18.200 | $14.800 |
| A · hasta 2 amenities | $969.000 | $30.600 | $29.100 | $27.600 | $25.600 | $24.600 | $22.800 | $19.800 |
| A1 · 3 o más amenities | $1.201.000 | $33.700 | $30.600 | $28.800 | $27.700 | $25.900 | $24.600 | $20.900 |
| A2 · complejos o torres de 200 UF o más | $5.942.000 | Mínimo hasta 200 unidades funcionales | ||||||
Las columnas de 21 a 101 o más indican cuánto se suma por cada unidad adicional dentro de ese tramo. Las cocheras y bauleras se cuentan como media unidad. Según la propia tabla, los montos “no incluyen IVA, impuestos provinciales, servicios de computación ni comisiones por gestión de cobranzas de expensas”.
El bimestre anterior (agosto/septiembre 2026) tenía valores cerca de un 4 % más bajos: por ejemplo, el mínimo de la clase C era de $578.000.
¿Cómo se calcula el honorario según la cantidad de unidades?
Se toma el mínimo hasta 20 unidades y se suma cada unidad excedente con el valor del tramo en que cae. Tres ejemplos con la tabla de octubre/noviembre 2026:
| Edificio | Cuenta | Honorario mensual sugerido |
|---|---|---|
| Clase C, 30 UF | $600.000 + 10 × $27.600 | $876.000 |
| Clase C, 60 UF | $600.000 + 20 × $27.600 + 10 × $22.800 + 10 × $20.100 | $1.581.000 |
| Clase A, 60 UF | $969.000 + 20 × $30.600 + 10 × $29.100 + 10 × $27.600 | $2.148.000 |
A estos montos se suma el IVA si el administrador es responsable inscripto.
¿Qué tareas se cobran aparte del honorario?
Las tablas de las cámaras listan aranceles por tareas que no entran en el abono mensual. Algunos de CAPHAI para octubre/noviembre 2026:
| Tarea | Arancel sugerido |
|---|---|
| Certificado de expensas (libre deuda) | $103.000 |
| Declaraciones juradas laborales, previsionales, fiscales o judiciales (cada una) | $162.000 |
| Declaración jurada anual del Registro de Administradores de CABA (Ley 941), por consorcio | $210.000 |
| Asamblea extraordinaria pedida por el consorcio | $103.000 |
| Mediación, por audiencia | $129.000 |
| Convenio de pago por deuda de expensas | $161.000 |
| Contestación de oficios administrativos o judiciales | $103.000 |
| Rendición de cuentas final y traspaso de la administración | $269.000 |
Que un arancel figure en la tabla de una cámara no lo vuelve obligatorio: lo que se cobra aparte tiene que estar acordado. En CABA, el administrador debe informar al ser designado qué servicios forman parte de sus honorarios y cuáles los exceden, y dejarlo asentado en el acta (Ley 941, art. 9, inc. r).
¿Quién fija los honorarios del administrador?
La asamblea de propietarios, junto con el administrador.
- En todo el país: el administrador es representante legal del consorcio “con el carácter de mandatario” (art. 2065 del Código Civil y Comercial), y el mandato se presume oneroso. A falta de acuerdo, la remuneración es la que establecen las normas aplicables o el uso, y si no, la fija un juez (art. 1322).
- En la Ciudad de Buenos Aires: “los honorarios del administrador son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule”. Solo pueden modificarse con la aprobación de la asamblea, y esas decisiones “deben figurar indefectiblemente en el acta respectiva” (Ley 941, art. 14).
- En la Provincia de Buenos Aires: los honorarios “serán establecidos por la Asamblea de Propietarios”. Para modificarlos se necesita la mayoría que fije el reglamento o, en su defecto, la mayoría absoluta de presentes. Su fijación “constituirá un punto especial del orden del día y deberá ser considerada aparte del presupuesto de expensas” (Ley 14.701, art. 15).
Por eso las tablas de las cámaras son una referencia, no un precio oficial. En CABA la ley lo dice expresamente.
¿El administrador puede aumentar sus honorarios por su cuenta?
No. En CABA y en la Provincia de Buenos Aires, cualquier modificación requiere la aprobación de la asamblea (Ley 941, art. 14; Ley 14.701, art. 15). Si el reglamento o el acta de designación prevén una actualización automática (por ejemplo, según la tabla de una cámara o un índice), esa cláusula tiene que haber sido aprobada por la asamblea.
¿Cómo figuran los honorarios en la liquidación de expensas?
Tanto en CABA como en la Provincia de Buenos Aires, la liquidación debe incluir el recibo del administrador por sus honorarios, con su CUIT, su número de inscripción en el registro de administradores, su situación fiscal, el importe total y el período al que corresponde (Ley 941, art. 10, inc. g; Ley 14.701, art. 11, inc. e).
¿Y en el resto del país?
Otras entidades publican referencias con criterios distintos, así que los números no se pueden comparar directamente:
- Córdoba: el Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios (CPI) publicó en septiembre de 2026 una tabla “orientativa y sugerida”, con ajuste mensual por IPC. El mínimo hasta 20 UF va de $356.702 (vivienda social) a $927.425 (3 o más amenities), más un monto fijo por cada unidad adicional. Aclara que los honorarios siempre se acuerdan entre las partes y se formalizan por aprobación de la asamblea.
- Rosario: la Cámara de la Propiedad Horizontal publica honorarios “mínimos” expresados en unidades JUS de Santa Fe. Con el valor vigente desde el 23/09/2026 ($147.264,69), el mínimo hasta 10 unidades va de $73.632 a $235.624 según la categoría, con adicionales por unidad y bonificaciones para edificios grandes.
- Provincia de Buenos Aires: la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Buenos Aires (CAPHPBA) publica una escala propia, sin fecha de vigencia visible.
¿Qué conviene acordar antes de contratar a un administrador?
- El honorario mensual y cómo se actualiza (monto fijo, tabla de una cámara, índice), por escrito y en el acta.
- Qué incluye y qué se cobra aparte: certificados, asambleas extraordinarias, sueldos, trámites y convenios de pago.
- Si se suma IVA.
- Quién paga el sistema de gestión y el portal de los vecinos. CAPHAI excluye de sus montos los “servicios de computación”, así que puede ir dentro del honorario o como un gasto aparte del consorcio.
- Las comisiones de cobranza de los medios de pago electrónicos, si las hay.
¿Cuánto cuesta el sistema?
PropietarIA se cobra por unidad funcional: desde $1.350 por UF por mes, IVA incluido. En un edificio de 30 unidades, el plan Esencial suma $40.500 por mes, un 4,6 % del honorario sugerido para la clase C. El plan Esencial incluye la liquidación de expensas por coeficiente, las cobranzas con cuenta corriente por unidad y el portal para propietarios e inquilinos. Ver precios y simulador.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra un administrador de consorcio por mes en 2026?
No hay un monto fijado por ley. Como referencia, la tabla sugerida por CAPHAI para octubre/noviembre 2026 fija un mínimo, hasta 20 unidades, de entre $486.000 y $1.201.000 según el tipo de edificio, más IVA, y un monto por cada unidad adicional.
¿Los honorarios del administrador los fija una cámara?
No. Las cámaras publican tablas sugeridas. En CABA la Ley 941 establece que los honorarios se acuerdan entre el administrador y la asamblea, “sin ninguna otra entidad o cámara que los regule” (art. 14).
¿El administrador puede cobrar el certificado de libre deuda?
Las tablas de las cámaras lo incluyen como arancel aparte (CAPHAI sugiere $103.000 en octubre/noviembre 2026), pero lo que se cobra fuera del honorario tiene que estar acordado con el consorcio. El Código obliga al administrador a expedir el certificado de deudas dentro de los tres días hábiles de pedido (art. 2067, inc. l).
¿Los honorarios incluyen IVA?
Las tablas de las cámaras se expresan sin IVA. Si el administrador es responsable inscripto, se le suma.
¿Con qué mayoría se aprueban los honorarios en PBA?
Con la que fije el reglamento de copropiedad; si no dice nada, por mayoría absoluta de presentes. La fijación de los honorarios tiene que ser un punto especial del orden del día (Ley 14.701, art. 15).
Fuentes
- CAPHAI, Honorarios y Aranceles del Administrador, octubre/noviembre 2026 (Circular N° 34, 17/09/2026), y la de agosto/septiembre 2026.
- Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de Córdoba, tabla de honorarios sugeridos (publicada el 11/09/2026).
- Cámara de la Propiedad Horizontal de Rosario, honorarios mínimos (valor JUS del 23/09/2026).
- Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires, arts. 9, 10 y 14 (texto consolidado, Juristeca).
- Ley 14.701 de la Provincia de Buenos Aires, arts. 11 y 15 (normas.gba.gob.ar).
- Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 1322, 2065 y 2067 (InfoLEG).
Todos los enlaces fueron consultados el 29/09/2026. Las tablas de las cámaras se actualizan seguido: revisá siempre la vigente.