Respuesta corta: la expensa de cada unidad se calcula multiplicando los gastos comunes del mes por el coeficiente (o porcentual) de esa unidad. El coeficiente figura en el reglamento de propiedad horizontal. Si un departamento tiene un coeficiente del 8 % y el edificio gastó $2.000.000, le corresponden $160.000. A eso se suman los gastos que solo pagan algunas unidades, los cargos propios de la unidad y, si hay deuda, el saldo anterior y los intereses.
| Concepto | Cómo se calcula |
|---|---|
| Gastos comunes del edificio | Total del mes × coeficiente de la unidad |
| Gastos que no pagan todas las unidades | Gasto × coeficiente de la unidad ÷ suma de coeficientes de las que participan |
| Fondo de reserva | Lo que fije la asamblea o el reglamento, como concepto aparte |
| Cargos de la unidad (multas, gastos particulares) | Se suman solo a esa unidad, sin prorrateo |
| Deuda anterior | Saldo pendiente más los intereses que fije el reglamento o la asamblea |
¿Qué es el coeficiente de una unidad y de dónde sale?
El coeficiente, también llamado porcentual o proporción, es la parte que le toca a cada unidad funcional en el pago de las expensas. Sale del reglamento de propiedad horizontal, no de un cálculo que haga el administrador cada mes. El Código Civil y Comercial exige que el reglamento contenga tanto la “determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad” como la “determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes” (art. 2056, incisos f y g).
En la mayoría de los edificios ambos números coinciden, pero la ley los trata por separado. Por eso el coeficiente no siempre es proporcional a los metros cuadrados: depende de cómo se redactó el reglamento. Si no sabés cuál es el tuyo, figura en el reglamento y, en general, también en cada liquidación de expensas.
La suma de los coeficientes de todas las unidades tiene que dar 100 %. Si da menos, parte del gasto queda sin cubrir; si da más, se cobra de más.
¿Cuál es la fórmula para calcular la expensa?
Para los gastos que paga todo el edificio:
Expensa de la unidad = gastos comunes del mes × coeficiente de la unidad ÷ 100
Un ejemplo con un edificio de cuatro departamentos y un local, que en el mes gastó $2.000.000 en gastos comunes (sueldo del encargado, luz de espacios comunes, limpieza, seguro y administración):
| Unidad | Coeficiente | Expensa |
|---|---|---|
| 1° A | 22 % | $440.000 |
| 1° B | 22 % | $440.000 |
| 2° A | 22 % | $440.000 |
| 2° B | 22 % | $440.000 |
| Local PB | 12 % | $240.000 |
| Total | 100 % | $2.000.000 |
¿Qué gastos entran en la expensa?
El Código Civil y Comercial (art. 2048) distingue dos tipos:
- Expensas ordinarias: los gastos de administración y de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes, necesarios para mantener la seguridad, la comodidad y el decoro del edificio. También los que surgen de obligaciones del administrador fijadas por la ley, el reglamento o la asamblea. La ley aclara que también son ordinarias las instalaciones de acceso para personas con discapacidad y las vías de evacuación.
- Expensas extraordinarias: las que dispone la asamblea, como una obra de mejora o un arreglo grande que no forma parte del mantenimiento habitual.
El propietario debe pagar ambas “en la proporción de su parte indivisa” (art. 2046, inc. c). Quién las paga cuando la unidad está alquilada es otro tema, que depende del contrato de alquiler.
¿Qué pasa con los gastos que no pagan todas las unidades?
Pasa seguido: los locales de planta baja no usan el ascensor, o una cochera no participa de la limpieza de los pasillos. El Código lo contempla. Aunque ningún propietario puede liberarse de pagar renunciando al uso de un servicio, “el reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores” (art. 2049).
En esos casos, el gasto se reparte solo entre las unidades que participan. Sus coeficientes se reajustan para que sumen 100 % dentro de ese grupo. Siguiendo el ejemplo, si el ascensor costó $300.000 y el local no lo paga:
| Unidad | Coeficiente | Coef. dentro del grupo | Ascensor | Total del mes |
|---|---|---|---|---|
| 1° A | 22 % | 25 % | $75.000 | $515.000 |
| 1° B | 22 % | 25 % | $75.000 | $515.000 |
| 2° A | 22 % | 25 % | $75.000 | $515.000 |
| 2° B | 22 % | 25 % | $75.000 | $515.000 |
| Local PB | 12 % | — | $0 | $240.000 |
| Total | 100 % | 100 % | $300.000 | $2.300.000 |
Los cuatro departamentos suman 88 %. Dentro del grupo “ascensor”, cada uno pasa a valer 22 ÷ 88 = 25 %. El local paga su parte de los gastos generales, pero no la del ascensor. Esta exención tiene que estar en el reglamento: no la decide el administrador por su cuenta.
Calculá las expensas de tu edificio
Cargá los gastos del mes, los coeficientes de cada unidad y marcá quién participa del gasto que no pagan todas. La calculadora arranca con el ejemplo de esta guía.
| Unidad | Coeficiente % | ¿Paga el gasto del grupo? | Gasto general | Gasto del grupo | Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Total | — | — | — | — |
Cambiá los montos, los coeficientes y quién participa de cada gasto. Es una calculadora de ejemplo: no incluye fondo de reserva, gastos particulares, saldos ni intereses.
¿Y en un barrio cerrado?
En muchos barrios y loteos no se reparte por un coeficiente fijo, sino por superficie: una parte del gasto según los metros del lote y otra según los metros construidos, en la proporción que fije el estatuto del barrio (por ejemplo, 60 % y 40 %). Cada vez que se termina una obra cambia la superficie construida, y con ella lo que paga cada lote.
¿Cómo se suman el fondo de reserva y los cargos de cada unidad?
- Fondo de reserva: si el consorcio lo tiene, cada propietario debe contribuir (art. 2046, inc. d). El monto lo define la asamblea o el reglamento, y en la liquidación aparece como un concepto separado.
- Gastos particulares: lo que corresponde a una sola unidad (una multa, un arreglo que causó esa unidad, el mantenimiento de un lote baldío) no se prorratea: se suma directamente a esa unidad.
- Deuda y recargos: si quedó saldo del mes anterior, se suma con los intereses que fije el reglamento o la asamblea. En algunos consorcios hay más de un vencimiento, con un recargo distinto en cada uno.
¿Por qué mi expensa no da exacto?
Las diferencias de centavos (o de algunos pesos) suelen tener tres causas:
- Redondeos: los coeficientes tienen decimales y cada unidad se redondea por separado.
- Coeficientes que no suman 100 %: pasa cuando el reglamento tiene redondeos (por ejemplo, 15 unidades de 6,67 % suman 100,05 %). Conviene corregirlo y no arrastrarlo mes a mes.
- Gastos de grupo: si un gasto se reparte solo entre algunas unidades y no se aplica el reajuste al 100 % dentro del grupo, el total no cierra.
Si sos propietario y algo no te cierra, pedí al administrador el detalle de cómo se repartió cada gasto. Es información que debería figurar en la liquidación.
Cómo lo resolvés en PropietarIA
El sistema reparte cada gasto con la regla que le corresponde: coeficiente general, grupos de prorrateo con el reajuste al 100 % hecho solo, o superficie en barrios. Suma los cargos propios de cada unidad y los recargos, y avisa si los coeficientes no suman 100 % antes de publicar. Cada vecino ve en su liquidación cómo se repartió cada gasto. Ver cómo funciona la liquidación de expensas.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calculan las expensas de un departamento?
Se multiplican los gastos comunes del mes por el coeficiente de la unidad que figura en el reglamento. Con un coeficiente del 8 % y gastos por $2.000.000, la expensa es de $160.000, más los cargos propios de la unidad.
¿Dónde encuentro el coeficiente de mi unidad?
En el reglamento de propiedad horizontal del edificio, que debe determinar la proporción de cada unidad en el pago de las expensas (art. 2056 del Código Civil y Comercial). Suele figurar también en la liquidación mensual.
¿El coeficiente depende de los metros cuadrados?
No necesariamente. Lo fija el reglamento, y aunque muchas veces guarda relación con la superficie, no es una regla.
¿Un local o una cochera puede no pagar el ascensor?
Sí, si el reglamento lo exime: el Código permite eximir parcialmente a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores (art. 2049). En ese caso, el gasto se reparte entre las demás unidades.
¿Qué es el prorrateo de expensas?
Es el reparto de un gasto común entre las unidades según su coeficiente. Prorratear $300.000 entre cuatro unidades del 25 % cada una da $75.000 por unidad.
Fuentes
- Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), Libro IV, Título V “Propiedad horizontal”: arts. 2046, 2048, 2049 y 2056. Texto actualizado en InfoLEG (consultado el 29/09/2026).
Guía informativa. Ante un caso concreto, lo que manda es el reglamento de propiedad horizontal de tu edificio.
