Respuesta corta: las expensas ordinarias son los gastos de administración, mantenimiento y reparación de las partes comunes del edificio. Las extraordinarias son las que dispone la asamblea, como una obra o una mejora. Frente al consorcio, las dos las paga el propietario. Si el departamento está alquilado, según el texto vigente del Código Civil y Comercial, el inquilino no paga las extraordinarias, y solo se le pueden poner a cargo los gastos habituales. Lo que diga el contrato de alquiler, dentro de ese marco, es lo que manda.
| Expensas ordinarias | Expensas extraordinarias | |
|---|---|---|
| Qué son | Administración, reparación o sustitución de cosas y partes comunes necesarias para la seguridad, comodidad y decoro del edificio | Las que dispone la asamblea |
| Quién las decide | Surgen del funcionamiento normal del consorcio y de las obligaciones del administrador | La asamblea de propietarios |
| Ejemplos habituales | Sueldo del encargado, limpieza, luz y agua de espacios comunes, abono del ascensor, seguro, honorarios de administración | Una obra de mejora, una refacción que no es mantenimiento habitual, un fondo especial aprobado por asamblea |
| Quién paga ante el consorcio | El propietario | El propietario |
| Si está alquilado | Se le pueden poner a cargo al inquilino los gastos habituales, si el contrato lo prevé | No están a cargo del inquilino (art. 1209 CCyC, texto vigente) |
¿Qué son las expensas?
Las expensas son lo que cada propietario de un edificio o barrio en propiedad horizontal aporta para pagar los gastos comunes: el sueldo del encargado, la limpieza, la luz de los pasillos, el ascensor, el seguro, la administración y los arreglos de las partes que son de todos. Cada unidad paga según su coeficiente, que fija el reglamento. Si querés ver la cuenta completa, tenemos una guía sobre cómo se calculan las expensas, con calculadora.
¿Qué son las expensas ordinarias?
El Código Civil y Comercial las define en el artículo 2048: son las expensas comunes “de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble”. También las que resultan “de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea”.
La misma norma aclara que también son ordinarias las instalaciones necesarias para el acceso o la circulación de personas con discapacidad y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestro.
Un detalle que suele sorprender: según esa definición, reparar o reemplazar algo común que es necesario (por ejemplo, un equipo que dejó de funcionar) entra en la categoría de ordinario, aunque sea caro. Lo que define a una expensa no es el monto.
¿Qué son las expensas extraordinarias?
Para el Código, son las “dispuestas por resolución de la asamblea” (art. 2048). En la práctica suelen ser obras, mejoras o gastos que no forman parte del funcionamiento normal del edificio y que la asamblea aprueba de forma específica, muchas veces en cuotas.
Para saber si una expensa es extraordinaria, la pregunta útil no es “¿es cara?” sino “¿la decidió la asamblea como algo aparte del mantenimiento normal?”. Por eso en la liquidación conviene que figuren separadas y con la referencia a la asamblea que las aprobó.
¿Quién paga las expensas frente al consorcio?
El propietario, siempre. El Código lo obliga a “pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa” (art. 2046, inc. c). También están obligados, sin que eso libere al propietario, “los que sean poseedores por cualquier título” (art. 2050).
Además, el propietario no puede liberarse del pago por no usar un servicio, por vender la unidad o por abandonarla, ni siquiera respecto de las expensas anteriores a su compra (art. 2049). Si el departamento está alquilado y el inquilino no paga, el consorcio le reclama al propietario. Cómo se arreglan entre ellos es un tema del contrato de alquiler, no del consorcio.
¿Y si el departamento está alquilado? ¿Qué paga el inquilino?
El artículo 1209 del Código Civil y Comercial, en el texto vigente que publica InfoLEG, dice que el inquilino:
- tiene a su cargo “el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada”;
- no tiene a su cargo “el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias”;
- solo puede quedar a su cargo lo que derive de “gastos habituales”, es decir, los vinculados “a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.
En la práctica, el inquilino suele pagar las ordinarias (o la parte habitual de ellas) y el propietario, las extraordinarias.
Ojo con la fecha del contrato
La redacción actual del artículo 1209 la introdujo la Ley 27.551, publicada el 30/06/2020, para los contratos celebrados desde su vigencia. Esa ley después fue abrogada por el Decreto 70/2023 (diciembre de 2023), que además amplió la libertad de las partes para pactar las condiciones del alquiler. InfoLEG sigue mostrando el artículo con la redacción de 2020, con la nota de esa abrogación.
Conclusión práctica: lo que pactaron propietario e inquilino y la fecha del contrato importan. Si hay un conflicto por quién paga una extraordinaria, conviene revisar el contrato con un abogado.
¿Cómo se ven en la liquidación de expensas?
Una buena liquidación permite contestar tres preguntas sin llamar al administrador:
- Qué es ordinario y qué es extraordinario, en bloques separados.
- Cuánto le toca a mi unidad de cada uno, según el coeficiente.
- Si está alquilado, qué parte paga el inquilino y qué parte el propietario, para que cada uno sepa qué transferir.
Cuando esa separación no está clara, aparecen los reclamos: el inquilino que paga una extraordinaria que no le correspondía, o el propietario que se entera meses después de que su inquilino no pagó.
Cómo lo resolvés en PropietarIA
Cada gasto se carga como ordinario o extraordinario, y se indica si le corresponde al propietario o al inquilino (por ítem o por categoría). El inquilino ve y paga solo lo suyo, el propietario ve lo que le toca y si su inquilino pagó, y la liquidación muestra cada bloque por separado. Ver cómo funciona la liquidación.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las expensas en un alquiler?
Son los gastos comunes del edificio que corresponden a la unidad alquilada. Frente al consorcio los debe el propietario. Según el contrato, el inquilino suele hacerse cargo de las ordinarias habituales, y las extraordinarias no están a su cargo (art. 1209 del Código Civil y Comercial, texto vigente).
¿El inquilino tiene que pagar las expensas extraordinarias?
Según el texto vigente del artículo 1209 del Código Civil y Comercial, no: las extraordinarias no están a cargo del inquilino. Conviene revisar lo pactado en el contrato y su fecha.
¿Quién decide si una expensa es extraordinaria?
La asamblea: el Código define como extraordinarias a las expensas “dispuestas por resolución de la asamblea” (art. 2048). No depende del monto.
¿Un propietario puede dejar de pagar expensas si no usa un servicio?
No. No puede liberarse por renunciar al uso de los servicios comunes (art. 2049). Solo el reglamento puede eximir parcialmente a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores.
¿Las expensas se pagan a mes vencido?
Es lo más habitual: la liquidación de un mes refleja los gastos ya realizados y vence en los días siguientes. Las fechas exactas dependen de cada consorcio y figuran en la liquidación.
Fuentes
- Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 1209 (locación: cargas y contribuciones), 2046, 2048, 2049 y 2050 (propiedad horizontal). Texto actualizado en InfoLEG, con las notas de sustitución (Ley 27.551) y de abrogación (Decreto 70/2023, art. 249) (consultado el 29/09/2026).
Guía informativa. No reemplaza el asesoramiento de un abogado ante un caso concreto.
